Jeder kennte es, die meisten haben es schon mal gemacht und es ist eines der ältesten Geschäftsmodelle der Welt. Es geht um das Vermieten von Immobilien. Ich denke vielen ist klar wie das Modell funktioniert. Immobilie kaufen, inserieren und vermieten, so dass die Einnamen höher sind als die Ausgaben. Ihr als Eigentümer erhaltet eine monatliche Miete als Einkommen. Ob und wie sich das ganze lohnt (vor allem vor dem Hintergrund einer Finanzierung) wollen wir im Folgenden kurz durchgehen
Oft ist es so, dass die wenigsten Leute bereit sind eine Immobilie vollständig aus eigenen liquiden Mitteln zu finanzieren. Einerseits weil, das Geld nicht da ist, andereseits weil es oft auch nicht clever ist. Aber dazu kommen wir später. Schauen wir uns als erstes den Fall an, dass ihr eine Immobilie kaufen und vermieten wollt. Ihr habt beispielsweise 10.000€ zur Verfügung.
Hierzu müssen wir das Pferd von hinten aufsäumen. Die große Frage ist, wie teuer darf die Immobilie sein in der von euch favorisierten Lage.
- Lage und Wohnungstyp
Einer der ersten Schritte ist es euch darüber klar zu werden, wo ihr vermieten wollt. Beim der Wahl der Region gibt es zwei Dinge zu beachten. Einerseits wollen wir in einer Region vermieten, die gefragt und in der der Wohnungsleerstand gering ist. Es bringt ja nichts eine super Wohnung zu haben, wenn dort niemand leben möchte, da beispielsweise die Infrastruktur, Ärzte, Unis/Hochschulen und Arbeitgeber nicht vorhanden sind. Auf der anderen Seite sollte die erste Immobilie gut für euch erreichbar sein. Wenn ihr 500km dort hinfahren müsst, dann wäre das (zu Beginn) nicht clever. Bezüglich des Wohnungstyps solltet ihr recherchieren, wie die Demographie der Stadt ist. Habt ihr beispielsweie Berlin ins Auge gefasst, so ist es sinnvoll kleinere Wohnungen zu bevorzugen. Warum? Berlin ist die Stadt der Singles. Diese brauchen und wollen normalerweise keine 3-4 Zimmer Wohnung. Eine gute Qulle um gefragte Regionen und die Dempgraphie einer Stadt zu recherchieren ist der Zukunftsatlas. Folgende Faktoren sind beispielsweise für mich relevant:
– Universität in der Stadt
– Stadt mindestens 100.000 Einwohner groß
– Stadt mit positivem Bevölkerungswachstum aktuell und bis 2030
– Stadt mit verschiedenen großen Arbeitgebern mind. 5
– Leerstandsquote der Stadt nicht größer als 7% - Mitpreis als Grundlage
Haben wir uns beispielsweise für eine 2-3 Zimmer Wohnung in der Uni-Stadt Kassel mit ca. 55qm festgelegt, müssen wir den durchschnittlichen Mietpreis ermitteln. Hier bietet es sich an auf Immoscout oder Immowelt einfach zu suchen. Region/Stadt wählen, über die Filter-Funktion den Wohnungstyp eingrenzen und sich dann die Ergebnisse ausgeben lassen. Hinweis: Bitte nicht die Top-Mieten als Grundlage verwenden. Damals hatte ich meine ersten Wohnungen in Kassel erworben. Hier liegt beispielsweise die durchschnittliche Miete aktuell bei ca. 8,5€/qm. - Kaufpreis ermitteln
Jetzt wissen wir welche Größe wir suchen und wie hoch unsere Kaltmiete sein wird , nämlich 8,5€x55qm = 467,50€. Warum ist das wichtig. Ganz einfach: mit der zu erwartenden Kaltmiete können wir für uns einen faireren Kaufpreis berechnen. Dazu wir die Kaltmiete pro Monat aufs Jahr hochgerechnet. Also 467,5€x12=5610€ pro Jahr. Gar nicht schlecht richtig? Die Frage ist nur zu welchem Preis? Kostet die Wohnung 1 Mio. Euro ist das evtl. kein gutes Geschäft. Als Faustregel gilt hier, dass wir aktuell ca. 7% Mietrendite benötigen. D.h. Die 5610€ sollen 7% Rendite bringen. Daraus ergibt sich ein Kaufpreis von 5610/0,07=80.142€. - Jetzt heißt es Augen aufhalten und suchen. Die üblichen Portale sind Immoscout24 oder Immowelt. Es lohnt sich aber auch mal ein Blick in die Lokalzeitung oder auf Facebook-Gruppen in eurer Region zum Thema Immobilien. Gerne könnt ihr auch bei Immobilien-Maklern eure Daten hinterlassen mit der Bitte um Aufnahme in eine Kartei, da ihr generell am Kauf von Immobilien als Wertanlage interessiert seid.
Invest Zeit
Seit einigen Jahren ist der Immobilienmarkt hart umkämpft. Aber ab und zu hat man auch mal Glück und findet etwas Sinnvolles. Auch ich habe in den letzten 3 Jahren so vier weitere Immobilien gefunden. Alles über Immoscout24. Natürlich war ich auch bei vielen Objekten vor Ort aus denen kein Kauf entstand. Selbst wenn es dann zu einem Kauf kommt, dauert es noch einige Wochen, da ihr evtl. die Finanzierung klären müsst, was auch nicht mit einem Anruf getan ist. Daher ist der zeitliche Aspekt am Anfang nicht unerheblich. Hier gibt es nur 1/5 Punkten
Invest Kosten
Bei einer 80.000€ Immobilie müsst ihr mit ca. 10-15% der Kaufkosten kalkulieren. Damit meine ich, dass dieser Betrag aus eurer Tasch bezahlt werden muss. Dies sind für den oben beschriebenen Fall gleich mal ca. 10.000€. Daher gibt es auch hier nur 2/5 Punkten
Warungsaufwand
In den meiten Fällen läuft dieses Investment ohne großes Zutun von euch. Nur einmal im Jahr müsst ihr die Nebenkostenabrechnung machen. Mit etwas Übung seid ihr aber in 30 Minuten damit fertig. Selten kann es dazu kommen, dass ihr außerhalb der Abrecnung aktiv werden müsst, wenn beispielsweise der Mieter wechselt oder andere Themen anstehe. Daher gibt es hier 4/5 Punkte.
Skalierbarkeit
Ist dieses Investment so gestaltet, dass ihr am Ende eines Monat ein positiver Cashflow vorliegt, so könnt ihr dieses Modell endlos weiterführen. Dies steht natürlich im Zusammenhang mit den 7% Bruttomietrendite. Die Wartung und Pflege der Wohnung/Immobilien wird in Summe natürlich mit jeder weiteren Einheit größer. Daher muss man sich aber einer bestimmten Größe überlegen, ob man mit Handwerkern, Maklern etc. zusammenarbeiten möchte. Hier gibt es von mir 4/5 Punkte.
ROI
Kauft ihr ein Immobilie, wie oben beschrieben, für 80.000€ und erhaltet ca. 5610€ pro Jahr. So liegt die Bturromietrendite bei 7%. Abzüglich eurer Nebenkosten sowie der Rate für den Kredit solltet ihr am monatsende immer noch einen positiven Cashflow haben. Dies ist schon mal wichtig, da ihr dieses Modell so beliebig oft wiederholen könnt. Die 7% Mietrendite beziehen sich auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten. Doch was eigentlich interessiert, ist die Verzinsung auf das von euch eingesetzte Kapital. In unserem Beispiel lag dies bei ca. 10.000€. 5610€ / 10.000€ sind hier eine Rendite von 56%. Dies ist natürlich sehr gut. Daher gibt es hier für den ROI 5/5 Punkte. Aber ihr müsst so eine Immobilie erstmal finden. Das ist der Haken an der Sache
Zusammenfassung
Ich mag Immobilien und Investments in diese, da man was in der Hand hat. Es ist also was Reales. Außerdem ist es einigermaßen inflationssicher und bietet anderen Menschen einen realen Nutzen. Wohnungen werden immer benötig. Heute morgen und auch übermorgen. Insgesamt kommen wir auf 16/25 Punkten. Ihr müsst u Beginn viel Zeit und Mühe investieren, habt aber hinten raus einen guten Deal mit einer schönen Rendite im Sack.
